Чем отличается ипотека на первичном и на вторичном рынке?

На первичное жильё права собственности ещё нет: его пока строят, а владельцем недвижимости является застройщик. А вот во вторичном жилье уже живут (как правило, предыдущие собственники, зарегистрировавшие право собственности на него). Ипотечные сделки в том и в другом случае различаются.

Прежде всего, речь идёт о порядке проведения сделки. При покупке квартиры от застройщика, на которую пока не оформлено право собственности, залоговым имуществом становится не сама недвижимость, а право требования согласно договору участия в долевом строительстве. После ввода дома в эксплуатацию собственники получают соответствующие свидетельства, а недвижимость становится обеспечением по ипотеке. При покупке вторичного жилья заёмщик должен лишь единожды подать документы на государственную регистрацию ипотеки и нового права собственности.

Различаются и требования к недвижимым объектам. Если жильё является вторичным, оно может быть практически любым (главное, чтобы квартира или дом отвечали требованиям банка). Если приобретается квартира в новостройке, выбор для заёмщика будет ограничен объектами от проверенных банком девелоперов.

Чаще всего банки снижают проценты по ипотеке, когда жильё вводят в эксплуатацию: изначально повышенные проценты призваны компенсировать риски банка, связанные с возможностью остановки строительства.

Наиболее важным критерием для будущих заёмщиков является стоимость: застройщикам нужно быстро реализовать объект, чтобы компенсировать объекты на строительство. А вот собственники, являющиеся физическими лицами, не всегда готовы идти на уступки: тем более, они много вложили в ремонт квартиры, а возможная сумма дисконта будет для них более ощутимой, чем для застройщика.

Также застройщики часто предлагают покупателям бонусы для того, чтобы их предложение было более привлекательным на фоне других. Это могут быть бесплатные парковочные места, отделка под ключ (хотя иногда квартира продаётся с черновой отделкой и на ремонт придётся потратиться), а также товары и услуги от компаний-партнёров со скидкой.

Следует отметить, что на первичном рынке действуют многочисленные льготные программы: например, семейная ипотека или сельская ипотека. Они позволяют определённым категориям населения приобрести жильё по сниженной ставке. Если покупать квартиру у физического лица, вряд ли продавец пойдёт на уступки из-за семейного положения потенциального покупателя.