Ипотека на долю в квартире

Человек может иметь в собственности не всю квартиру или дом, а только долю (определенную часть). В этом случае допускается сделка купли-продажи на долю в недвижимости. Возможна также ипотека на долю в квартире.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната – это часть квартиры в собственности с четко определенной площадью в квадратных метрах. Она имеет отдельный кадастровый номер.

Доля – это право собственности на определенную часть квартиры. Например, два собственника могут иметь две равные доли в ½ квартиры или разные – один ¼ , а второй – ¾ квартиры. Количество собственников, как и часть доли, может быть разным.

Особенности сделки с комнатой и долей

Если возникает необходимость в продаже доли недвижимости или один из собственников хочет оформить ипотеку на часть квартиры, второй собственник (собственники) имеет преимущественное право на покупку.

Если владелец доли не предложил выкупить ее второму собственнику, такой договор о купле-продаже может быть признан недействительным. Совершать различные действия со своей долей можно только с согласия других собственников.

Передача недвижимости в залог

Если нужно оформить кредит на долю в квартире, обременение накладывают на весь объект недвижимости. Для этого понадобится согласие всех собственников жилья. Оформление передачи своих долей под залог банка необходимо осуществить до обращения заемщика с заявкой о предоставлении кредита.

После регистрации в Росреестре договора ипотеки, покупатель подписывает договор о купле-продаже, а банк выдает кредит под залог доли. Таким образом, банк получает в залог весь объект недвижимости.

Если собственник отказывается продавать свою часть в залог банка, возможна передача под залог другого жилья.

Если речь не о последней доле

Взять долю квартиры в ипотеку – это очень сложный вариант для покупателя. Банки не хотят идти на такие риски, поскольку в случае невыплаты по кредиту в собственность банка перейдет недвижимость с очень низким уровнем ликвидности.

Если речь идет о последней доле

Бывают ситуации, когда покупатель хочет оформить ипотеку на последнюю долю в квартире, после чего он становится единоличным собственником. В договоре оформления ипотеки в этом случае фигурирует целая квартира, а не ее отдельная часть, поэтому на объект недвижимости можно без ограничений наложить обременение.

Оформить ипотеку на последнюю долю в квартире – это вполне реальная задача. Многие банки предлагают подобные ипотечные программы в Москве.

Ипотечный кредит на долю в квартире обычно обходится дороже. Банки сознательно идут на определенный риск, для его минимизации устанавливается более высокая процентная ставка.

Причины отказа

Банки не указывают заемщику на обстоятельства, по которым было принято негативное решение по кредиту. Но список причин обычно стандартный, к ним относятся:

• плохая кредитная история – наличие просрочек по предыдущим кредитам, большая финансовая нагрузка по другим действующим кредитам;
• низкая платежеспособность клиента;
• недостаточный стаж работы на последнем месте;
• несоответствие доли критериям банка – дом находится в аварийном состоянии или запланирован к сносу;
• отсутствие документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире.

Немного увеличить свои шансы можно, подав заявку на ипотеку сразу в несколько банков. Однако, если к уровню дохода заемщика банки могут отнестись более лояльно, то, при плохой кредитной истории или несоответствии объекта недвижимости определенным критериям, рассчитывать на одобрение кредита не приходится.