Как менялись цены на жилье в Москве
Как менялись цены на жилье в Москве

Как менялись цены на жилье в Москве

11 января 2021 — 10 минут на чтение

Если ты уже больше недели не можешь привыкнуть к тому, что наступил 2021 год, ведь тебе кажется, что ты застрял где-то в 2010-х, подумай о том, как изменилась твоя жизнь за прошедшее десятилетие. Возможно, ты уже перестал жить от стипендии до стипендии и даже задумываешься о приобретении собственного жилья? Если это так, тогда тебе будет интересно узнать о том, что цены на жилье в Москве тоже изменились. Как? Читай в этом материале.

За 20 лет квадратный метр подорожал в 10 раз?

По данным IRN.RU (официального интернет-представительства аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»), за последние 20 лет средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла в разы. В январе 2000 года квадратный метр стоил всего 20 тысяч рублей (кто бы мог подумать?), и с тех пор цена придерживалась восходящего тренда (50 тысяч рублей в 2005 году, 130 тысяч рублей в 2010 году, более 170 тысяч рублей в 2015 году, в настоящее время квадратный метр стоит более 200 тысяч рублей). Таким образом, за 20 лет цена квадратного метра увеличилась почти в десять раз). 

И если жилая недвижимость во всех округах Москвы, кроме Центрального административного округа, дорожала примерно одинаковыми темпами, то цена квартир в центре росла как на дрожжах: к примеру, в 2008 году стоимость квадратного метра в среднем варьировалась от 150 до 200 тысяч рублей во всех округах, кроме ЦАО, где квадратный метр стоил 280 тысяч рублей. Стоит отметить, что стоимость недвижимости в ЦАО всегда выбивалась из общего тренда: например, за последние пять лет все московские квартиры укладывались в рамки ценового диапазона 120 — 230 тысяч рублей за квадратный метр, колебания для ЦАО составили 290 — 370 тысяч рублей за квадратный метр. То есть, цена на квартиры в ЦАО гораздо сильнее отличалась от средней цены квартиры в Москве, чем цена на квартиры за МКАД. 

Как изменился рынок с 2010 года?

По данным IRN.RU, в декабре 2010 года квадратный метр в старом панельном доме с маленькой кухней можно было купить за 125 600 рублей, в современном панельном доме с увеличенной площадью — за 138 345 рублей, в сталинке — за 160 997 рубль. Квадратный метр в однокомнатной квартире стоил в среднем 140 382 рубля, в двухкомнатной — 139 364 рубля, в трехкомнатной квартире — 136 648 рубля, в многокомнатной — 145 443 рубля.

Один квадратный метр в квартире в ЦАО в конце 2010 года стоил 209 447 рублей, в других округах в пределах МКАД — от 118 009 до 164 700 рублей. Квадратный метр в 20% наиболее дорогих квартир стоил 203 985 рубль, тогда как для 20%

По данным IRN.RU, в декабре 2020 года квадратный метр в старом панельном доме с маленькой кухней можно было купить за 182 492 рубля, в современном панельном доме с увеличенной площадью — за 194 067 рублей, в сталинке — за 221 501 рубль. Квадратный метр в однокомнатной квартире стоит в среднем 210 190 рублей, в двухкомнатной — 205 612 рублей, в трехкомнатной квартире — 198 544 рубля, в многокомнатной — 207 152 рубля.

Один квадратный метр в квартире в ЦАО стоит 332 695 рублей, в других округах в пределах МКАД — от 187 679 до 204 280 рублей, за МКАД — 160 352 рубля. Квадратный метр в 20% наиболее дорогих квартир стоит 323 481 рубль, тогда как для 20%

Таким образом, мы наблюдаем, что за десять лет стоимость квадратного метра в различных типах квартир выросла в среднем в 1,5 раза. При этом инфляция с декабря 2010 по декабрь 2020 гг. (по данным ресурса уровень-инфляции.рф) составила 84,77%. Все это означает, что, если темпы роста инфляции превысили значение увеличения стоимости квартир, то фактически можно говорить об относительно благоприятной ситуации на рынке недвижимости в Москве.

2020 год: что происходило на рынке?

Главным событием уходящего года стала, как ты уже догадываешься, пандемия коронавируса, ставшая катализатором для кризиса, который затронул все сферы экономики. Сперва, после того, как стало известно о новой глобальной пандемии, увеличилось число сделок на рынке недвижимости: видимо, люди пытались решить свои вопросы как можно быстрее, пока рынок еще стабилен. Это привело к тому, что застройщики стали поднимать цены. Рынок замер с началом карантина, после чего число сделок сократилось практически вдвое, начав восстанавливаться лишь с отменой ограничений (катализатором для оживления рынка стала новая программа льготной ипотеки, в рамках которой граждане воспользовались кредитами на общую сумму в районе 875 млрд рублей).

Большинство строек в России (за исключением системообразующих предприятий и предприятий непрерывного цикла, получивших необходимые разрешения у чиновников) были остановлены в период карантина из-за необходимости соблюдения эпидемиологических мер. Это привело к тому, что в это время на 30% сократился объем застройки. Также застройщикам не хватало рабочей силы, поскольку был ограничен приток мигрантов. 

На рынке новостроек дела шли неплохо, поскольку благодаря появившейся программе льготной ипотеки спрос на жилье вырос, мотивировав застройщиков выводить новые объекты на рынок. Выросли и цены (по данным РБК, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась на 16%, достигнув 200 тысяч рублей и выше к концу года). Для ЦАО цены не опускались ниже 310 тысяч рублей, в других округах стоимость квадратного метра колебалась от 130 до 230 тысяч рублей.

Новостройки эконом-класса выросли в цене с 120 тысяч рублей за квадратный метр в 2010 году до 155 тысяч рублей в 2015 году и 220 тысяч рублей в 2020 году (то есть, за десять лет квадратные метры подорожали почти вдвое). Рост цен на квадратный метр в квартире комфорт-класса вырос на 40% (почти на 60 тысяч рублей) за последние несколько лет, стоимость квартир в данном ценовом сегменте превысила 200 тысяч рублей за квадратный метр (то, что цена на комфорт-класс ниже, чем на эконом-класс, связана с особенностями расчета статистических показателей; в частности, стоимость квадратного метра при реализации объекта в многом зависит от сроков сдачи здания в эксплуатацию).

Жилье дорожало не только в новостройках: если для первичного жилья изменения в цене можно списать на приближение ввода здания в эксплуатацию, то при анализе ценовых изменений для среднего квадратного метра в определенном округе данный фактор минимизирует свою значимость. Рассмотрим, как за ушедший год изменялась цена на квадратный метр жилья в различных округах Москвы.

В ЦАО за двенадцать месяцев (с декабря 2019 года до декабря 2020 года) средняя стоимость квадратного метра выросла на 5,8%, достигнув 332 695 рублей за кв.м., в САО подорожание составило 16,6% (до 204 280 рублей за кв.м.), для СВАО соответствующие показатели равняются 16% (до 182 478 рублей за кв.м.), для ВАО — 16,2% (до 188 293 рубля за кв.м.), для ЮВАО — 18,4% (до 175 891 рубля за кв.м.), для  ЮАО — 19,5% (до 187 679 рублей за кв.м.), для ЮЗАО — 12,1% (до 232 848 рублей за кв.м.), для ЗАО — 17,0% (до 225 782 рублей за кв.м.), для СЗАО — 13,8% (до 209 754 рублей за кв.м.). Но рекордный рост показала стоимость квадратного метра в московских квартирах, расположенных за МКАД: хотя эти квартиры дешевле остальных (квадратный метр в них стоит в среднем 160 352 рубля), с прошлого декабря их цена выросла на 20,6%

Далее мы рассмотрим данные по различным районам Москвы. Удивительно, но в нескольких московских районах жилье стало доступнее. Такими районами стали Остоженка, Якиманка, Арбат, Пресненский, Замоскворечье, Очаково-Матвеевское, Останкинский, Ростокино, Преображенское, Братеево и Зябликово. Во всех остальных районах квартиры подорожали. Самое дорогое жилье, как и прежде, находится возле станций метро Кропоткинская, Парк культуры, Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Охотный ряд, Площадь Революции, Театральная, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Александровский сад, Боровицкая, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, МЦД Лужники, Спортивная и Фрунзенская. Но наибольший рост показали объекты, расположенные в Рязанском районе, в Кузьминках и Текстильщиках, в Чертаново, Ховрино, Левобережном и Лефортово.

Для решения проблем застройщиков до конца текущего года действует программа по субсидированию кредитов для застройщиков по процентной ставке, равной уровню ключевой ставки Центробанка. Министерством строительства Российской Федерации средства, направленные на поддержку отрасли, были оценены в 12 млрд рублей. Субсидии помогают достроить миллионы квадратных метров недвижимости. Без субсидий девелоперам пришлось бы в первую очередь погашать собственные задолженности, а не финансировать строительство новых объектов. Данная мера помогла поддержать спрос на недвижимость в период кризиса. В частности, летом 60% жилищных кредитов оформлялись по ставке, субсидируемой государством (то есть, для заемщика компенсируется разница между банковской ставкой и ставкой для конечного заемщика). Программа распространялась на строящиеся объекты и лоты первичного рынка.

Пять миллионов: тогда и сейчас

Для того, чтобы лучше оценить динамику изменений стоимости цен, давай представим, что у тебя есть, например, пять миллионов рублей. Это сто зарплат молодого PR-специалиста или 50 зарплат IT-специалиста. Что же можно было купить на эти деньги раньше, и что можно купить сегодня?

В 2010 году обладатель пяти миллионов рублей мог рассчитывать на небольшую квартиру появившегося на рынке комфорт-класса в новостройке внутри МКАД и на почти 70 метров жилой площади в Новой Москве. Вывод на рынок новых объектов (в частности, в Троицком и Новомосковских округах, присоединенных в 2012 году) увеличил предложение, что сдерживало рост цен.

Уже к 2015 году за пять миллионов рублей можно было купить квартиру в новостройке, площадью 32 квадратных метра (внутри МКАД) или около 40 квадратных метров (на территории Новой Москвы).

Сегодня пяти миллионов рублей хватит на приобретение небольших объектов в Подмосковье, которые, в большинстве своем, еще не сданы, или студий около МКАД.

Что будет дальше?

Летом текущего года при помощи технологии искусственного интеллекта были спрогнозированы изменения цен на московские квартиры на протяжении ближайшего десятилетия. Ключевым трендом, по мнению экспертов, является смещения спроса в сторону удаленных районов: многие люди перестанут ходить в офис, перейдя на работу из дома. А если в будущем у большинства москвичей появятся беспилотные автомобили, то люди согласятся тратить лишнюю пару часов на дорогу, воспринимая ее как дополнительное свободное время. Поэтому цены на недвижимость перестанут так сильно зависеть от близости к центру столицы, и транспортная доступность уже не будет решающим фактором при ценообразовании.

Эксперты (в частности, представители РБК) считают, что льготная программа станет причиной роста цен на жилье в новостройках на протяжении ближайших шести месяцев, однако увеличение цены снизит темпы и цены, в конце концов, стабилизируются. Девелоперы отмечают небольшой потенциал для роста цена за квадратный метр. Также в качестве ключевой причины подорожания недвижимости экспертами рассматривается переход на эскроу-счета и проектное финансирование: благодаря этим мерам девелоперам не придется больше зависеть от того, когда дольщики внесут деньги, вследствие чего исчезнет необходимость в демпинге во время начала строительства. 

Согласно принятому летом текущего года указу «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года», каждый год на протяжении следующего десятилетия в России должно быть построено не менее 120 млн квадратных метров нового жилья (всего до 2030 года появится более миллиарда кв.м.). Благодаря этому около 5 миллионов российских семей смогут улучшить свои жилищные условия.

Как бы ни менялись цены на квартиры, ты вряд ли сможешь купить собственное жилье, если живешь от зарплаты до зарплаты, или же вовсе потерял работу. Так, может быть, пришла пора изменить свою жизнь? Например, начать зарабатывать вместе с «Юником24»? Сотрудничай с брокерами, банками, микрофинансовыми и микрокредитными компаниями, и они щедро вознаградят тебя за клиентов, которых ты приведешь. Подробности ты можешь узнать по ссылке.

Аврора Яровикова
Автор текстов,

Окончила МГУ имени М.В.Ломоносова по специальности специальности «Журналистика», защитив дипломную работу на «отлично». Затем окончила аспирантуру по направлению «Стилистика языка СМИ».

Давайте обсудим это

Написать
Похожие статьи