Кадастровая стоимость квартиры: что это, зачем нужно, как оспорить

Вопрос определения кадастровой стоимости жилья становится актуальным при совершении сделок с недвижимостью. Указанный параметр влияет на то, какую сумму придется перечислить продавцу имущества в качестве налогов за факт реализации квадратных метров. Отчуждатель объекта недвижимости зачастую не знает, где узнать кадастровую стоимость квартиры, как она рассчитывается и можно ли ее оспорить.

• Что такое кадастровая стоимость?
• Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
• Зачем нужна кадастровая стоимость недвижимости?
• Как проводят кадастровую оценку жилья?
• На что влияет кадастровая стоимость?
• Как рассчитывается кадастровая стоимость?
• Узнать кадастровую стоимость из ЕГРН
• Продать квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия
• Купить квартиру ниже кадастровой стоимости - последствия
• Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
• Как часто проводится оценка кадастровой стоимости?

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

В РФ термин «кадастровая стоимость» стал активно использоваться участниками гражданского оборота после принятия ФЗ №135 от 29.07.1998 г. Согласно ст. 3 нормативно-правового акта, параметр устанавливается бюджетными структурами. Он фиксирует тот размер денежного эквивалента, который государство готово компенсировать собственнику жилья в случае его отчуждения.

В методиках расчета бюджетники не учитывают инвестиции в ремонтные работы, дизайн комнат, а также другие улучшения, которые владелец апартаментов произвел за свой счет. По указанной причине возникает разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры.

Но, оценивая жилье, государство не вправе игнорировать такие критерии как:

• местонахождение недвижимого имущества;
• формат объекта недвижимости (квартира, частное домовладение, общежитие, комната в «коммуналке» и прочее);
• процент износа здания;
• площадь апартаментов;
• наличие инженерных коммуникаций (газо-, водоснабжение, электроэнергия и прочее).

Отличие кадастровой стоимости от «рыночной»

Жилую недвижимость принято оценивать по нескольким критериям. Причем участники рынка недвижимости иногда ставят знак равенства между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры. Но такая позиция ошибочна.

Денежный эквивалент квадратных метров на рынке устанавливается контрагентами с учетом мониторинга имеющихся предложений конкурентов и соблюдения принципа свободы «ценообразования». Никто из сторон не заставляет заключать сделку, если ее условия противоречат их интересам.

На практике собственники квартир путают между собой два вышеуказанных параметра. Эксперты заявляют, что оба формата оценки стоимости жилья позволяют в переходный период минимизировать разницу между размером фискальных обязательств и текущими экономическими показателями.

Аналитики уверены, что целесообразнее было бы остановить выбор на рыночном варианте, но он слишком затратный для бюджета. Сочетание двух форматов определения стоимости жилья позволяет использовать усредненные показатели, которые упрощают процесс начисления налоговых платежей.

Зачем нужна кадастровая стоимость жилья

Параметр необходим, чтобы рассчитать налог на имущество.

На практике налоговые ставки могут корректироваться властями, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В регионах запланирован планомерный переход к использованию новых правил расчета фискальных обязательств при отчуждении жилой недвижимости.

Где используется кадастровая стоимость жилья

Государственная оценка квартиры необходима:

• при совершении гражданско-правовых сделок;
• при оформлении программы ипотечного кредитования, когда жилье используется в качестве залога;
• при расчете налога на имущество (владельцы квадратных метров заинтересованы, чтобы размер фискального обязательства был меньше);
• при оформлении социальных выплат и субсидий;
• при рассмотрении споров в суде, объектом которых является жилая недвижимость;
• при осуществлении процедуры приватизации квадратных метров.

Как проводят кадастровую оценку жилья

Согласно ФЗ №237 от 3.07.16 г. кадастровую оценку жилья осуществляют специалисты ГБУ (Государственные бюджетные учреждения), которые формируются в каждом регионе РФ. Решение о проведении процедуры принимается местными органами власти.

Поскольку вопрос: «Какая кадастровая стоимость будет у квартиры» относится к компетенции государственных структур субъектов РФ, они обращаются в Росреестр, чтобы был сформирован список объектов для пересмотра их цены. Алгоритм проведения процедуры следующий:

• администрация получает перечень недвижимого имущества и передает его в ГБУ;
• государственное бюджетное учреждение назначает исполнителя работ, который производит необходимые вычисления и составляет отчет по оценке;
• эксперты ГБУ проверяют правильность расчетов исполнителя и при отсутствии ошибок утверждают документ.

Сотрудники Государственного бюджетного учреждения также обязаны соблюсти бюрократические процедуры. Они должны разместить промежуточные итоги кадастровой стоимости жилья в интернете (опубликовав данные на официальном сайте) и предоставить данные в Росреестр. После исправления неточностей скорректированный отчет по оценке публикуется на интернет - портале регистрационного органа. В течение 2 месяцев собственники объектов недвижимости могут ознакомиться с заключением экспертов и при несогласии с ним выразить замечания в письменной форме, направив их через МФЦ или адресовав в ГБУ.

На что влияет кадастровая стоимость недвижимости

Государство инициирует пересмотр стоимости недвижимого имущества для обеспечения пополняемости бюджета. Чтобы исключить ошибки в налоговой базе, информация о цене жилья и земельных участков должна регулярно обновляться.

При реализации вопроса: «Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры» на практике оценщики должны учитывать несколько параметров, которые впоследствии определяют размер фискальных обязательств.

Изменение кадастровой стоимости

Процедура корректировки цен на жилье со стороны специалистов ГБУ детализирована в ФЗ №237 от 3.07.16 г. и ФЗ №135 от 29.07.98 г. Кадастровая стоимость квадратных метров может пересматриваться в случае оспаривания экспертной оценки или проведения плановых (внеплановых) расчетов по инициативе региональных властей.

Внеочередной пересмотр цен на квадратные метры производится если:

• индекс недвижимости в субъекте РФ снижается на 30%;
• треть объектов недвижимости регионального уровня имеют идентичный показатель кадастровой и рыночной стоимости.

В 2016-2017 гг. власти на местах в целях улучшения пополняемости бюджета стали сознательно повышать цены на недвижимость. Для снижения налогового бремени собственники жилья были вынуждены обращаться в суды. Потерпевшим удалось отстоять материальные права, а государство запретило необоснованно увеличивать кадастровую цену объектов.

Увеличение стоимости недвижимого имущества возможно если:

• изменилась его целевое назначение;
• увеличилась его площадь;
• изменились его технические параметры.

Если владелец жилья не знает о причинах, по которым была скорректирована цена объекта, он вправе запросить интересующую информацию в Росреестре.

Налог на доходы при продаже квартиры

Отчуждая жилье, продавец обязан оплатить налог. Кадастровая оценка объекта необходима для определения размера фискального обязательства.

Если контрагенты письменно зафиксировали, что цена сделки превышает 70% от экспертной оценки ГБУ, то НДФЛ удерживается с суммы, указанной в договоре.

В ситуации, когда в соглашении цена жилья не достигает вышеуказанного показателя, НБ будет составлять 70% кадастровой стоимости объекта.

Фискальный сбор на доходы от квартиры, которая приобретена ранее указанной даты, рассчитывается по стандартной схеме: (сумма договора - налоговый вычет) х 13%. 

Не рекомендуется занижать фактическую сумму сделки. Чтобы законно не платить НДФЛ, необходимо соблюсти сроки владения квартирой (3 и 5 лет - в зависимости от обстоятельств).

Продавец жилья может сэкономить на оплате НДФЛ, воспользовавшись налоговым вычетом. Государство предоставляет возможность уменьшения НБ на 1 млн. рублей (верхний порог), при соблюдении условий, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ.

Если, например, в течение календарного года, отчуждатель недвижимого имущества продает квартиру за 8 млн. руб., то  НДФЛ (13%) будет рассчитываться из дохода в 7 млн. руб. Продавец жилья полностью освобождается от налогового бремени, если сумма сделки не превышает 1 млн. руб.

Право на вычет необходимо подтверждать документально (договор, расписка и прочее).

Альтернативный вариант снижения НБ – продажа квартиры по долям. Но придется заключать отдельный договор купли-продажи с каждым владельцем недвижимого имущества. Причем у каждого собственника возникает право снизить доход от реализации доли в квартире на верхний предел имущественного вычета.  Фискальный сбор будет рассчитан из той суммы, которая превысит 1 млн. руб.

Налог при дарении квартиры

При безвозмездной передаче недвижимости в сделках между физическими лицами НБ определяется с учетом государственной стоимости жилья. Необходимость исполнения фискального обязательства отпадает, если сторонами сделки являются близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки, дедушки).

Затраты на нотариуса

Кадастровая стоимость квадратных метров определяет и размер госпошлины при регистрации некоторых сделок в нотариальной конторе. Причем при выдаче свидетельства о праве наследования заинтересованное лицо самостоятельно выбирает, на основании каких данных (рыночной, инвентаризационной или государственной цены объекта) будет рассчитываться фискальный сбор.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Определяя цену квадратных метров, специалисты ГБУ учитывают следующие факторы:

• целевое назначение объекта;
• площадь объекта;
• технические характеристики объекта (год постройки, этажность и прочее);
• удаленность объекта от административного округа;
• наличие инфраструктуры в местности, где расположен объект;
• стоимость квадратного метра и уровень доходов в регионе местонахождения объекта.

Производя расчеты, эксперты должны учитывать, что в теории разница между кадастровой и рыночной стоимости не должна быть существенной. Но на практике указанные параметры никогда не совпадают, поскольку оценщики не учитывают уровень спроса и предложения на жилье, а также принцип свободы ценообразования, которым руководствуются контрагенты, вступая в гражданско-правовые отношения.

Как узнать кадастровую стоимость из ЕГРН

Исчерпывающий перечень информации об объекте недвижимости содержится в выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, можно заказать документ:

• лично;
• посредством услуг почтовой связи;
• в режиме онлайн.

Данные реестра систематически обновляются, поэтому они всегда достоверны. Документ содержит официальные сведения из базы Росреестра. Выписка в электронном формате, завизированная ЭЦП может использоваться в качестве доказательства в суде. Чтобы запросить сведения из ЕГРН, можно воспользоваться специализированными интернет - ресурсами.

По кадастровому номеру

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно через интернет – портал Росреестра. Алгоритм действий:

• переходим на сайт Росреестра;
• в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбираем опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
• в открывшейся графе вводим кадастровый номер;
• указываем цифры с картинки;
• кликаем по кнопке «сформировать запрос»;
• откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости;
• выбираем опцию с указанием адреса.

На заключительном этапе поиска система выдаст развернутые сведения по квартире с указанием ее кадастровой стоимости.

По адресу

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу в режиме онлайн, необходимо:

• перейти на сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO;
• в разделе «Сервисы» выбрать опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
• в открывшейся графе ввести адрес местонахождения жилья (субъект РФ, улица, номер дома и прочее)
• указать цифры с картинки;
• кликнуть по кнопке «сформировать запрос», после чего откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости.

Сведения из ЕГРН могут быть переадресованы на электронную почту.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия

Отчуждатель недвижимого имущества, фиксируя в договоре сумму, которая меньше кадастровой стоимости квадратных метров, пытается освободить себя от уплаты НДФЛ. Но снизить налоговое бремя до нуля таким способом не получится, а частично минимизировать его можно.

Но понижающий коэффициент может применяться, когда отчуждатель недвижимости оформил ее в собственность после 1.01.16 г.

Купить квартиру ниже кадастровой стоимости - последствия

Если в договоре указана сумма, которая не соответствует государственной оценке жилья, то неблагоприятных последствий избежит и приобретатель квадратных метров.

Но, соглашаясь на сделку, ему следует помнить следующее:

• при оформлении налогового вычета учитывается цена, зафиксированная в соглашении;
• при признании договора «недействительным» возврату подлежит стоимость объекта, которая указана в документе.

Если же покупатель оказался добросовестным, то при аннулировании сделки в суде, он вправе рассчитывать на денежную компенсацию от государства. Ее размер зависит от степени причиненного ущерба или же он определяется с учетом кадастровой стоимости объекта. Для получения выплаты приобретатель жилья должен доказать факт добросовестности.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

При несогласии с результатами оценки стоимости жилья, произведенной сотрудниками ГБУ, владелец недвижимого имущества вправе их обжаловать. Причем скорректировать кадастровую стоимость квадратных метров можно только в сторону снижения.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Пересмотр кадастровой стоимости жилья возможен, если:

• при проведении расчетов использовались недостоверные данные (площадь помещения, тип/ целевое назначение объекта и прочее);
• итоговые расчеты сотрудников ГБУ превышают рыночную цену недвижимого имущества.

Существует несколько инстанций, рассматривающих факты совершения ошибок при определении кадастровой стоимости жилья.

Комиссия по оспариванию (Росреестр)

Для изменения итогов государственной оценки недвижимого имущества заинтересованное лицо представляет в регистрационный орган:

• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• копию документа, удостоверяющего право собственности на жилье (заверяется у нотариуса);
• бумаги, свидетельствующие о неточностях и ошибках, допущенных специалистами ГБУ при проведении экспертизы;
• отчет (заключение) независимых оценщиков.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Чтобы инициировать исковое производство, в государственную инстанцию, необходимо представить:

• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• документ, удостоверяющий право собственности на квартиру (заверяется у нотариуса);
• бумаги, свидетельствующие о неточностях и ошибках, допущенных специалистами ГБУ при проведении экспертизы;
• отчет (заключение) независимых оценщиков;
• документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины (300 руб.).

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости

Процедура осуществляется как максимум - один раз в три года, но не реже одного раза в пять лет. В столичном мегаполисе, Санкт-Петербурге и Севастополе оценка объектов недвижимости осуществляется с периодичностью не чаще одного раза в два года.

Заключение

Кадастровая стоимость – ключевой фактор, который определяет размер налогов при сделках с недвижимостью. Манипуляции с расчетами со стороны оценщиков, которые проводили экспертизу без привлечения собственников жилья, создавали повышенный риск необоснованного завышения цен на жилье. Но к 2021 году методика определения кадастровой стоимости претерпела существенные изменения. В расчетах будут учитываться экономические и социальные показатели конкретного региона.