Как оформить дарственную на квартиру — полный гайд от Юником24

Договор дарения или дарственная — сделка, согласно которой недвижимость переходит от собственника к одариваемому гражданину на безвозмездной основе, что прописано в ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Сторонами этой сделки могут быть как физические, так и юридические лица, однако существуют и ограничения, по которым одарить можно не каждого.

Содержание:

• Договор дарения;
• Документы;
• Что является объектом дарения;
• Как оформить дарственную;
• Причины отказа.

Договор дарения на недвижимость

Договор дарения не только обязан быть безвозмездным, но и двусторонним. Одаряемый должен выразить согласие на получение квартиры, её части или любого другого типа недвижимости. Сделка может быть заключена только в письменной форме и зарегистрирована в Росреестре.

Образец дарственной

Существует достаточно много типовых договоров, которыми пользуются для составления дарственной. Определенных требований к их форме нет, важно лишь то, что документ должен содержать определенные законом данные. Пример договора мы поместили далее.

Документы для оформления

Для оформления дарственной на недвижимость потребуется собрать следующие документы, они нужны для перехода права собственности, как при купле-продаже:

• паспорта сторон;
• документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• в некоторых случаях требуется иметь техпаспорт недвижимого объекта — чаще всего он нужен для объектов, не стоящих на кадастровом учете;
• желательно, но не обязательно составление акта приема-передачи.

Кто может быть дарителем?

Дарителем может быть дееспособное, психически здоровое, совершеннолетнее физическое лицо, обладающее правом собственности на объект дарения. Может выступать в таком статусе и юридическое лицо, однако в этом случае есть небольшие ограничения.

Юрлицо не может подарить недвижимость другому юридическому лицу. Однако физическое лицо может одаривать юридическое. Компания же может сделать подарок физическому лицу, например, подарить сотруднику квартиру.

Кому можно подарить недвижимость?

Подарить недвижимость можно любому гражданину, за исключением категории, выделенной ст. 575 ГК РФ. К ним относятся:

• врачи, учителя, работники приютов и соцзащиты;
• лица, занимающие государственные должности;
• служащие Банка России, если дарение связано с их профессиональной деятельностью.

Требования к участникам сделки

Существуют установленные законом требования, которые касаются дарителей. К ним относятся следующие критерии:

• дееспособность;
• психическое здоровье;
• наличие права собственности.

Одариваемым может стать любое юридическое или физическое лицо, за исключением случаев, описанных выше.

Какая недвижимость может являться объектом дарения?

Перечень объектов недвижимости, которые можно подарить, устанавливает ст. 130 ГК РФ. К такой недвижимости относятся следующие виды:

• дома;
• земельные участки;
• капитальные гаражи;
• квартиры;
• здания и сооружения;
• парковочные места;
• коммерческие объекты.

По сути, это может быть любой недвижимый объект, который можно подарить при выполнении определенных правил.

Каким образом недвижимость не может быть подарена?

Ст. 575 ГК РФ включает случаи, при которых недвижимость не может быть подарена:

• Вещь принадлежит юридическому лицу на праве хозяйственного ведения. Продать ее без согласия собственника или подарить невозможно.
• На имущество наложен арест.
• Если имущество находится в совместной собственности, подарить его можно лишь с согласия остальных собственников. Оно должно быть оформлено в письменной форме.
• Нельзя подарить имущество без согласия супруга, составленного в письменной форме и заверенного нотариально (п. 3 ст. 35 СК РФ).
• Действие должно совершаться либо собственником, либо его представителем при наличии нотариально заверенной доверенности.

Что должно быть в договоре дарения?

Дарственная заключается в простой письменной форме, поэтому не имеет четких требований насчет того, как именно она должна заполняться. Однако обязательным является наличие следующих пунктов:

• выражение волеизъявления дарителя;
• соглашение сторон;
• данные паспорта дарителя и одариваемого;
• данные, позволяющие идентифицировать недвижимость: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и этажей, если это земельный участок, то нужно указать вышеперечисленное и категорию земель.

Где оформить дарственную на недвижимость?

Для оформления дарственной потребуется ее официально зарегистрировать, для этого можно обратиться к юристу или воспользоваться помощью риелтора. Первый вариант лучше, так как документ гарантированно будет составлен правильно, вас проконсультируют о возможных рисках и сложностях, возьмут меньшую сумму за услуги.

Можно заняться оформлением и самостоятельно. Процедура примерно такая же, как при купле-продаже, просто не нужно передавать деньги. Надо отправиться в МФЦ и зарегистрировать сделку там. Возможно составить дарственную при помощи нотариуса (см ст. 53 Основ законодательства о нотариате).

Как оформить дарственную?

Составление дарственной имеет определенный порядок. Он может изменяться в зависимости от того, какой способ будет выбран.

В случае нотариального заверения пакет документов нужно принести нотариусу. Он составит договор и заверит его. Нотариус также может зарегистрировать переход права собственности к новому лицу. Это выполняется при помощи электронной регистрации. Нотариус сам подаст документы в Росреестр.

В любом случае за регистрацию сделки придется заплатить госпошлину.

Сроки и стоимость дарственной

Договор дарения не имеет сроков, дарение считается выполненным после того, как произошла регистрация права собственности на нового собственника. Сроки регулируются ст. 578 ГК РФ.

Даритель имеет право отменить дарение, но для этого должны соблюдаться определенные условия. Бывший владелец может подать в суд в течение трех лет с того момента, как ему стало известно о нарушении его прав. Через суд сделка может быть признана недействительной.

Стоимость оформления сделки зависит от того, в каком городе и каким способом она заключается. В любом случае складывается она из госпошлины и стоимости услуг по составлению договора:

• обращение к риелтору будет стоить от 10 000 рублей;
• юрист выполнит аналогичную работу за 5 000 рублей;
• услуги нотариуса обойдутся минимум в 7 300 рублей.

Стоимость на услуги примерная и может значительно отличаться в зависимости от региона и статуса специалиста, к которому вы обратились, а также его личных расценок, если речь идет о юристе или риелторе. Платить за регистрацию не нужно: это входит в перечень услуг и выполняется бесплатно.

Можно составить договор самостоятельно и обратиться в МФЦ: такой вариант будет наиболее экономичным, обходится он примерно в 2 000 рублей. Но не каждый МФЦ предлагает такую услугу. В городах федерального значения она на 500 рублей дороже.

Основные причины отказа в оформлении

Российские законы не всегда позволяют оформить договор дарения. В некоторых случаях в оформлении сделки будет отказано. Происходит это в следующих случаях:

• Все участники сделки — юридические лица.
• Недвижимость дарят врачу или соцработнику, при этом даритель является пациентом или подопечным.
• Недвижимость планируется подарить государственному служащему, таким образом замаскировав дачу взятки.
• Подарок делает ученик учителю.

В указанных случаях стоимость подарка не может превышать 3 000 рублей. Отказать могут также в ряде следующих ситуаций:

• Отсутствуют подписи или договор составлен неправильно, не хватает данных.
• Отсутствует договор БТИ.
• У дарителя нет права собственности на имущество или он не отвечает иным, предусмотренным законом, требованиям.
• Договор признан судом или по основаниям ГК РФ недействительным.
• Несоблюдение требований ГК РФ.
• Заключен мнимый или притворный договор.
• Сделка была заключена под давлением, путем обмана дарителя.
• Наступил случай, предусмотренный ст. 578 ГК РФ (например, одариваемый совершил покушение на дарителя или членов его семьи).
• Одариваемый обращается с подарком ненадлежащим образом.
• В договоре предусмотрено право дарителя отменить сделку.

Что делать, если отказали?

При отказе в регистрации сделки в первую очередь потребуется устранить причину, по которой было отказано, однако не во всех случаях это сделать возможно. Рекомендуется обратиться к опытному юристу, который сможет подсказать выход из ситуации, найдет грамотное решение проблемы.

Можно ли отказаться от подарка?

От подарка в виде недвижимости можно отказаться, воспользовавшись правом, отраженным в ст. 573 ГК РФ. Чаще всего в договоре дарения пишут, что подарок уже принят. Но если этот пункт отсутствует, отказаться от принятия намного проще.

Акт приема-передачи тоже составляется не всегда, но если вы не хотите принимать дар, можете не подписывать акт.

Вне зависимости от того, выполнены эти два пункта или нет, одариваемый, не желающий принимать дар, может обратиться в Росреестр и подать туда заявление об отказе в принятии дара. Эта процедура предусматривает сроки, аналогичные тем, что отводятся для регистрации права собственности.

Одариваемый может отказаться от подарка на любом моменте передачи права собственности, но сделать это потребуется до того, как дар был принят, а переход права собственности совершен. Если отказ подан, то договор будет считаться расторгнутым.

Риски при оформлении договора дарения на недвижимость

При оформлении любой сделки могут существовать определенные риски, договор дарения на недвижимое имущество не является исключением. Чаще всего можно столкнуться со следующими проблемами:

• Данный тип договора не включает возможные обременения, например, долгов по коммунальным платежам, споров с соседями за территорию и т.д. Недвижимость передается безвозмездно без каких-либо условий, иначе договор будет признан ничтожным, не будет иметь юридическую силу.
• Даритель может вернуть свое имущество, оспорив договор в суде. Этот процесс довольно сложен, может затянуться, однако выиграть суд истец сможет.
• Если даритель пожилой, его родственники могут оспорить договор дарения через суд, признав пенсионера недееспособным на момент составления и заключения договора.
• Если даритель умер до того, как с момента перехода имущества прошло три года, его родственники могут оспорить сделку через суд и вернуть имущество, которое они могли бы получить по наследству.
• Если даритель пережил одариваемого, он может вернуть себе подарок.
• Сама по себе сделка относится к безвозвратным, однако если даритель лишился единственного жилья, ему могут вернуть подаренное имущество по решению суда.
• Если со стороны одариваемого были совершены противоправные деяния в отношении дарителя, сделку можно расторгнуть.
• Одариваемый, став собственником, может выгнать дарителя из своей квартиры, даже если был устный договор о совместном проживании.

Можно заключить, что сделка является безвозвратной, за исключением небольшого перечня ситуаций, предусмотренных законом. В иных случаях имущество будет утрачено безвозвратно, поэтому перед тем, как заключить такой договор, собственник должен хорошо подумать и твердо убедиться в своих намерениях. Для избегания проблем лучше всего обратиться за помощью к юристу или оформить сделку у нотариуса.