Как продать квартиру купленную в Ипотеку

Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого жизненные обстоятельства могут кардинально поменяться, что приводит к мысли о продаже жилья, переданного в залог банку. Чаще всего это рождение детей, необходимость переезда на новое место жительства или невозможность выполнять обязательства перед банком.

• Как продать ипотечную квартиру
• Продать квартиру, не уведомив банк
• Погасить ипотеку и продать квартиру
• Погашение ипотеки за счет покупателя
• Продать ипотечную квартиру с помощью банка-кредитора
• Продажа ипотечной квартиры по инициативе банка
• Продать ипотечную квартиру и приобрести другую

Российское законодательство не препятствует продаже или иному распоряжению ипотечной недвижимости, ведь она находится в собственности владельца. По этой причине банк не вправе наложить запрет на продажу, так как имущество выполняет только залоговую функцию. Однако подобный статус квартиры диктует свои особенности реализации жилья.

Как продать ипотечную квартиру

Жилье с невыплаченной до конца ипотекой можно продать следующими способами:

• досрочно погасить задолженность за счет денежных средств покупателя недвижимости;
• вернуть долг банку в ходе совершения сделки купли-продажи;
• уступить право долга по ипотечному кредиту;
• передать право реализации квартиры финансовой организации.

При этом владелец недвижимости может попытаться продать жилье, в обязательном порядке уведомив об этом кредитора. Интерес к подобным сделкам, прежде всего, проявляют риелторы, люди, желающие поселиться в конкретном районе и даже доме, а также те, кто желает сэкономить на покупке жилья.

Внимание! Наибольшие риски при реализации ипотечной квартиры связаны с позицией кредитора, который может не дать согласие на совершение правовых действий.

Продать квартиру, не уведомив банк

Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.

В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.

Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.

Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры

Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.

Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:

• стоимость;
• состояние квартиры;
• местонахождение;
• наличие совладельцев;
• сезонность и другие.

Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости. 

Досрочное погашение покупателем

Способ актуален при наличии всей суммы у покупателя. В таком случае согласие кредитора не требуется – достаточно проинформировать его о досрочном возврате средств.

Схема предусматривает внесение аванса для досрочного погашения долга с заключением предварительного ДКП, в котором прописывается условие – продажа квартиры возможна после снятия с него обременения. После этого заключается стандартный договор купли-продажи.

В числе недостатков этого способа – большая уязвимость покупателя. Всегда остается риск, что другая сторона потратит средства не на погашение ипотеки. Также после передачи задатка и снятия обременения собственник квартиры может изменить решение и отказаться от сделки. Получить обратно свои деньги можно будет только через суд, что займет продолжительное время. Поэтому на практике этот вариант встречается достаточно редко.

Сделку полностью ведет банк-кредитор

Владелец недвижимости продает квартиру после одобрения сделки банком, курирующим все ее этапы. Подобный вариант считается менее рискованным и иногда выгодным для приобретателей жилья. Существует два вида таких сделок.

Переоформление ипотечного кредита на другого заемщика

Этот вариант связан с переоформлением ипотечного кредита на покупателя с переходом к нему права собственности на жилую недвижимость. Фактически он представляет собой перекредитование в рамках одного финучреждения, при котором покупатель получает ссуду у кредитора продавца, а участниками схемы выступают банк, продавец и покупатель.

В реальных условиях эта схема достаточно трудно реализуема, так как покупатель не только должен выразить согласие на совершение подобной сделки, но и подойти кредитору по его критериям как заемщик.

Оформление покупателем ипотеки в банке продавца

Этот вариант продажи ипотечного жилья с участием кредитора подразумевает, что покупатель выплачивает остаток задолженности, оформив на себя ипотеку в том же банке, где ранее кредитовался продавец.

Как поясняет эксперт по ипотеке ГК «Северная казна» Е. Мяло, в таком случае не происходит смена заемщика, так как оформляется новый кредитный договор.

Продавец жилой недвижимости находит покупателя и добивается разрешения банка-кредитора на совершение сделки купли-продажи. В договоре указывается, что определенная доля средств от продажи направляется на погашение долга, а остальной частью может свободно распоряжаться продавец.

Пример работы схемы. Продается квартира стоимостью 6 млн рублей с непогашенным долгом 4 млн. У покупателя есть только 2 млн - он вносит эти деньги в качестве первоначального взноса, после чего банк выдает ему кредит на 4 млн. Из этой суммы банк обратно получает 2 млн на погашение оставшегося долга и 2 млн рублей передается продавцу.

По словам управляющего партнера ЮК «Варшавский и партнеры» В. Варшавского, этот вариант встречается на практике чаще всего. При этом он теряет актуальность в случае наличия у должника средств для досрочного погашения ипотечного кредита.

Эксперт подчеркивает, что для успешной продажи ипотечного жилья необходимо детально рассчитать какие средства будут предоставлены банку и что из этого получит продавец. Это позволит четко понимать сможет ли он приобрести другую квартиру.

Предупреждать банк о намерении расстаться с ипотечной квартирой нужно заранее. Кроме стандартных шагов обеспечения сделки необходим запрос на получение Закладной (готовится около недели).

Внимание! К моменту продажи и досрочного возврата заемных средств кредитор должен выполнить точный расчет полной задолженности (готовится до 2 дней).

Продажа квартиры по инициативе банка

Схема применяется при возникновении больших задержек при выплате задолженности по ипотеке или уведомлении со стороны заемщика о его неспособности выполнять финансовые обязательства.В этом случае квартира будет продана с торгов на специальных онлайн-площадках. 

Налоговый вычет после продажи квартиры

Российское законодательство квалифицирует куплю-продажу недвижимости как сделку, которая приносит доход. В связи с этим возникает обязанность его декларирования. Если квартира была куплена после 1 января 2016 года, доходы от ее продажи не требуют декларирования и уплаты налога при условии соблюдения правила минимального предельного срока владения. Для квартир, приобретенных в ипотеку, он составляет пять лет.

Важно! Если жилье было приобретено ранее 2016 года минимальный период владения составляет три года.

В остальных случаях налог придется уплачивать, но его размер можно существенно сократить. Для этого используется налоговый вычет – сумма, на размер которой сокращается налоговая база.

В соответствии с п.4 ст.220 Налогового кодекса РФ продавец имеет право получить имущественный налоговый вычет равный сумме понесенных расходов на выплату процентов по целевым кредитам, направленным на приобретение жилой недвижимости на территории РФ.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговый орган со следующими документами:

• паспорт;
• ИНН;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
• документы, удостоверяющие факт реализации недвижимого имущества (договор мены или договор купли-продажи)
• выписка из ЕГРЮЛ либо свидетельство о госрегистрации права собственности;
• договор купли-продажи.

Внимание! При предоставлении копий документов в налоговый органе, которые удостоверяют право на налоговый вычет нужно иметь при себе их оригиналы. 

Продать ипотечную квартиру и приобрести другую

Если после продажи квартиры возникла необходимость приобрести другое жилье сразу возникает вопрос – как это сделать без риска финансовых потерь. На сайте «Юником 24» можно подобрать индивидуальный ипотечный кредит в ведущих банках страны («Газпромбанк», «Райффайзенбанк», «Росбанк» и другие) по ключевым параметрам продукта:

• сумма;
• процентная ставка;
• срок кредитования;
• размер переплаты;
• величина ежемесячного платежа.

Ипотечные программы можно сравнить по условиям и сразу оформить заявку, перейдя по ссылке на официальный сайт банка.

Продажа ипотечной квартиры – вполне объяснимое желание, так как за время выполнения долгосрочных обязательств могут кардинально измениться жизненные обстоятельства. При этом нужно понимать, что сделки с обременением считаются сложными, и чтобы не понести финансовые потери необходимо точно просчитать каждый шаг и выбрать оптимальный способ продажи.