Как регулирование изменит рынок ипотеки?

Уже в мае будет ужесточён контроль со стороны Центробанка над ипотечным кредитованием. Будут повышены надбавки к риск-коэффициентам. Необходимость соответствующих мер обусловлена рядом факторов:

• долговая нагрузка на заёмщиков снизилась
• качество кредитных продуктов ухудшилось
• риски в сегменте ипотеки выросли

Сегодня всё чаще ипотеку оформляют заёмщики с высоким уровнем закредитованности. Часто им приходится отдавать более 80% от заработка на погашение кредитов. К концу прошлого года таких клиентов у банков было около 45%. Больше, чем в сегменте потребительских кредитов.

Ещё на протяжении 2022 года в Банке России не раз высказывались о том, что ипотека от застройщиков с пониженными ставками несёт в себе ряд рисков, поэтому соответствующие программы необходимо ограничить. К концу года доля таких ипотечных продуктов составляла 3,5%, что в два раза меньше, чем в случае льготной ипотеки от государства. Но из-за того, что ставки низкие, сама стоимость недвижимых объектов растёт.

Сегодня первичное жильё на 30% более дорогое, чем готовое. Разница в показателях стала рекордной на протяжении всей истории наблюдений. Получается, что если продать старую квартиру и купить новую, даже в строящемся доме, собственник недвижимости столкнётся с убытками.

Представители Frank RG сообщили, что 7 из 10 квартир на первичном рынке приобретаются на условиях ипотеки. Во многом этому помогают льготные программы. Часто льготы от государства комбинируются с дополнительными скидками от застройщиков.

По мнению экспертов, меры Банка России позволят минимизировать долю высокорисковых кредитов, но не приведут к сокращению объёма выдач благодаря высокой потребности россиян в недвижимости и существованию льготных программ от государства. Эти факторы позволили установить в декабре рекорд по объёму выдачи ипотеки: более 701 миллиарда рублей.

В перспективе минимальный первоначальный взнос вырастет, как и требования к заёмщикам. Это становится понятным по тому, как дорожает недвижимость в большинстве российских регионов. За прошлый год цена на квадратный метр на первичном рынке выросла на 57,8% в Ленинградской области (до 199,4 тысячи рублей), в Рязанской области (на 44,9%, до 95,8 тысячи рублей), в Кемеровской области (на 44,9%, до 93,5 тысячи рублей).

Что касается вторичного рынка, сильнее всего подорожало жильё в Кемеровской (на 43,8% до 80,2 тысячи рублей),Челябинской (на 38,6% до 72,9 тысячи рублей), Саратовской области (на 32%, до 68,2 тысячи рублей), а также в республике Чувашия (на 32%, до 68,2 тысячи рублей).