Апартаменты: новый для России формат жилья или обычная маркетинговая уловка?

До начала глобальной финансовой депрессии российские девелоперы активно осваивали офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости и наперегонки анонсировали планы реализации масштабных проектов по строительству бизнес-центров. Счёт шел на миллионы квадратных метров, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Но разразившийся в 2008 году финансовый кризис привел к серьёзному снижению спроса на офисные помещения. Ставки аренды упали почти вдвое, а уровень вакантных площадей, напротив, вырос с 3 — 5 процентов до 20 — 25. В такой ситуации строить новые офисы стало невыгодно.

Девелоперы, основной бизнес которых был сконцентрирован именно в этом сегменте, вынуждены были заморозить начатые стройки, попутно отказываясь от перспективных проектов. В куда более выигрышной ситуации оказались застройщики, делавшие ставку на диверсификацию портфелей. Именно эти игроки и принялись искать новые способы реализации только что построенных или находящихся на стадии завершения офисных объектов. Так в обиход вошел новый термин: редевелопмент. Логичным решением выглядело перепрофилирование конторских помещений, не находящих спроса. Впрочем, оставался еще один вопрос: во что именно? В гостиницы? Но и спрос на отели оставался невысоким. Да и сроки окупаемости гостиниц не устраивали большинство застройщиков, привыкших к куда более быстрым прибылям. Вот тут-то и прозвучало: апартаменты!

«Нехорошие» квартиры

С юридической точки зрения апартаменты считаются постоянным жильем без права прописки. То есть по сути коммерческой недвижимостью, нежилыми помещениями, предназначенными для временного пользования.

Экономная перспектива

Как известно, появление сегмента апартаментов стало следствием перенасыщенности рынка офисными площадями: за счёт строительства апартаментов девелоперы расширяли продуктовую линейку. В дальнейшем, полагаю, эта практика сохранится: многофункциональные комплексы, что называется, прижились. Свободной коммерческой недвижимости все еще много. Наконец, апартаменты реализуются по более высоким ценам. А девелоперам это выгодно. К тому же ФЗ-214 не является помехой для развития этого формата. Достаточно вспомнить, сколько жилья сейчас продается по предварительным договорам. А прописаться можно и в другом месте

В Европе апартаменты зачастую представляют собой недорогое жильё, которое арендуют молодые люди, стремящиеся жить отдельно от родителей, но не торопящиеся покупать постоянную квартиру. В России такой формат их использования не выгоден ни девелоперам, ни физическим лицам. Сроки окупаемости арендного бизнеса слишком велики. Например, вложив около 200 тысяч долларов в строительство и отделку однокомнатной квартиры и сдавая ее затем по 800 — 1 000 долларов в месяц, окупить проект удастся лишь лет через двадцать. В России же девелопер стремится построить и продать объект, ориентируясь на окупаемость проекта в течение пяти лет.

Есть ли будущее у апартаментов экономкласса в нашей стране? Почему бы и нет? Если строить апарт-отели и выставлять на них чуть более низкую цену, чем на аналогичные жилые дома, — спрос появится. Проще говоря: будет привлекательная цена — будет и развитие. Тем более что жилья у нас по-прежнему не хватает. Людям просто негде жить. Тут уж не до жиру. По приемлемым ценам будут покупать и без прописки!

В соответствии с приказом Ростуризма от 21 июля 2005 года о системе классификации гостиниц, апартаменты определяются как «номер в средствах размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат, имеющий кухонное оборудование». На практике же речь чаще всего идет о помещениях большой площади, используемых как раз для постоянного проживания или сдачи в аренду.

Преимуществ у этого формата оказалось немало. Продавать апартаменты можно еще на стадии возведения, тем самым обеспечивая финансовую подпитку строительных работ. Кроме того, спрос на такие помещения даже в разгар кризиса оказался довольно высоким. Подобные объекты недвижимости воспринимались взволнованными инвесторами как удачный способ помещения капиталов.

Почуяв спрос, многие девелоперы немедленно выдвинулись в этот сегмент. Так, MR Group в 2010 году объявила о смене концепции своего офисного проекта в Филях. Вместо офисов здесь появятся теперь квартиры и апартаменты.

Аналогичным образом поступили и в Coalco, подконтрольной совладельцу «Метинвеста» Василию Анисимову: в рамках новой стратегии развития бизнеса девелопер принял решение изменить назначение всех своих «бумажных» проектов с офисного — на жилое. Еще дальше пошло ОАО «Сити» Олега Дерипаски (управляющая компания проекта «Москва-Сити»): менеджмент принял решение построить вместо выставочно-делового центра комплекс апартаментов площадью около 160 тыс. кв. м (заявленный объем инвестиций составил $400-450 млн).

По данным экспертов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рынок апартаментов Москвы и ближайшего Подмосковья представлен ныне уже шестнадцатью объектами, находящимися на различных стадиях реализации. А ведь еще совсем недавно таких проектов было не более пяти. В течение ближайших двух–трёх лет можно ожидать выхода на рынок большого объема новых комплексов апартаментов общей площадью более 1 млн кв. м, утверждает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек» Мария Литинецкая.

Что в регионах? Аналитики признаются, что формат апартаментов только-только зарождается. Даже в Петербурге такого рода проекты можно пересчитать по пальцам. Учитывая, однако, планы возведения крупных деловых центров наподобие «Москва-Сити» в целом ряде городов страны, можно ожидать появления подобных предложений и на рынках недвижимости экономически активных регионов.

Экономическую привлекательность апартаментов легко объяснить. Так, средняя стоимость подобного рода объектов в столице составляет 265 тыс. рублей за кв. м, подсчитывает Мария Литинецкая. А если учесть, что значительная часть апартаментов (примерно 80%) приходится на жилье бизнес- и элит-класса, цены эти не выглядят непомерно высокими.

По оценкам директора департамента консалтинга и аналитики компании Blackwood Ольги Широковой, дисконт на апартаменты по сравнению с квартирами аналогичного класса (из-за невозможности прописки) составляет, как правило, 15–20%. Не случайно такое жилье (со всеми формальными оговорками) пользовалось неплохим спросом даже в разгар кризиса.

Для девелоперов наиболее аппетитными оказываются подобные проекты, реализуемые в верхнем ценовом сегменте. Так, на территории комплекса «Москва-Сити» стоимость одного квадратного метра офисной недвижимости составляет $6,5–7 тыс., тогда как в качестве апартаментов те же площади можно продать уже по цене в $12–15 тыс. за метр. Максимальные цены на апартаменты в историческом центре Москвы составляют $17–29 тыс. за кв. м, утверждает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

По словам директора департамента элитной жилой недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, апартаменты одной площади могут различаться в цене даже если расположены в одном здании. Это может зависеть от вида из окна и других параметров.

Итак, в нынешних условиях продажа в розницу офисного проекта площадью 100 тысяч квадратных метров принесет столичному девелоперу лишь $650–700 млн, в то время как реализация аналогичного проекта с апартаментами позволит увеличить доход до $1,2–1,5 млрд. И это притом, что себестоимость строительства апартаментов выше лишь на 10–15% (за счет внутренней отделки).

Апартаменты можно строить на участках, предназначенных по документам для возведения коммерческой недвижимости без изменения ее целевого назначения, тогда как для строительства «обычного» жилья девелоперам приходится проходить множество дополнительных согласований и бюрократических процедур.

Другое жилье

Хотя по сути апартаменты являются по сути не жилыми помещениями, а офисными, спрос на них есть. Первые апартаменты в Москве еще до кризиса появились в жилых комплексах «Кутузовская Ривьера» на Нежинской улице и «Коперник» на Большой Якиманке, вспоминает Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Необычное предложение вызвало явный интерес у потенциальных покупателей. Вот только платить они не спешили. Для российского рынка формат оказался слишком нов и необычен. Кроме того, отмечает Зиминский, было не совсем понятно, на кого именно рассчитан «продукт», чем грозит (или не грозит) невозможность получить постоянную регистрацию в апартаментах — и каков будет уровень услуг. Не окажется ли он аналогом «ненавязчивого советского сервиса»?

Однако вскоре состоятельные покупатели оценили преимущества апартаментов. Возникла даже своего рода мода.

Наиболее активно апартаменты строятся на территории ММДЦ «Москва-Сити» и в историческом центре Москвы. Так, например, общая площадь апартаментов в башне «Федерация» от Mirax Group составит 78,5 тыс. кв. м, а в «Городе столиц» от Capital Group — более 60 тыс. Всего же на территории «Москва-Сити» уже построено около 160 тыс. кв. м апартаментов, а в ближайшие годы эта цифра увеличится в два–три раза — как за счет запуска новых проектов, так и благодаря продолжающейся реконцепции офисных площадей. В целом, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», наибольшее количество предлагаемых в продажу апартаментов сосредоточено в Центральном административном округе столицы (42% от общего числа). На втором месте — САО (25%), на третьем — СВАО (14%).

Первые апартаменты в России приобретали преимущественно иностранцы и экспаты, привыкшие к такому формату жилья. Но в последние годы спрос на этот сегмент недвижимости определяют состоятельные россияне. При этом покупают такие «квартиры» не только москвичи и иностранные топ-менеджеры, но и предприниматели из регионов, использующие подобные приобретения как в инвестиционных целях, так и для организации деловых встреч в столице.

Нередко в роли покупателей выступают и юридические лица, сдающие апартаменты в аренду собственным высокопоставленным сотрудникам или предоставляющие такие площади VIP-клиентам и партнерам, приезжающим на переговоры.

Шик для бедных

Занятно, но апартаменты все чаще стали встречаться и в сегменте эконом-класса. Группа «ПИК» возвела такой объект на Ярославском шоссе, а сегодня распроданные площади уже обращаются на вторичном рынке: первые покупатели реализуют свои инвестиционные планы. Мало того. По данным «МИЭЛЬ-Новостроек», 3% апартаментов приходится на… город Балашиху, где дорогого жилья, казалось бы, не может быть в принципе!

Разумеется, «апартаменты эконом-класса» не имеют ничего общего с находящимися в центре города.

Зачем тогда девелоперы недорогого жилья используют это название? Все просто. Поскольку де-юре апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, при их продаже на ранней стадии строительства вовсе не обязательно соблюдать требования 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Напомним, летом прошлого года президент Дмитрий Медведев подписал поправки в этот закон, согласно которым продажа квартир в обход закона запрещена, а нарушителям грозит штраф в размере 0,5–1 млн рублей за каждый выявленный случай. Очевидно, что в такой ситуации девелоперы с интересом рассматривают возможность строительства и продажи апартаментов, которые по сути являются обычными квартирами.

Стимулы и метры

Оценочную емкость рынка апартаментов в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках рассчитать непросто. Хотя бы потому, что рынок апартаментов все еще не характерен для России.

В столице подобный тип жилья появляется в силу нескольких причин. Во-первых, это результат редевелопмента ветхого фабричного комплекса Москвы. Во-вторых, апартаменты возникают на тех территориях и в тех районах, где согласовать строительство жилья невозможно (что может быть вызвано наличием вредных производств или отсутствием необходимой инфраструктуры). В-третьих, это выход для застройщика, который не смог согласовать 100% возводимых метров как жилье, но принял решение все-таки возводить на пятне застройки нужное для себя количество метров. Разница как раз и определяется как «апартаменты» и выводится на рынок в этом статусе.

В ЖК «Кутузовская ривьера» площадью 120 тысяч продаваемых метров 90 тысяч приходится на квартиры, которые согласовал город. Остальной метраж застройщик возвел, «поправив экономику», и реализовал как апартаменты. Другой пример: в ЖК «Маршал» на улице Алабяна в Москве стоимость метра апартаментов вдвое ниже, чем в квартирах. Причина проста: то, что называется в этом ЖК «апартаментами», на самом деле — неинсолированные помещения с одним окном.

Основные потребители такого формата недвижимости в нашей стране — покупатели квартир, которым не нужна регистрация, которые «не привязаны» к муниципальным дошкольным и средним учебным учреждениям, объектам медицинского обслуживания. Иными словами, это категория граждан, приобретающих недвижимость не в первый раз.

Основные тенденции сегмента апартаментов на рынках развитых стран связаны с общими экономическими показателями: чем больше возводится квадратных метров, тем больше апартаментов. При этом в России ни один девелопер при прочих равных условиях не выступит инициатором развития земельного участка с целью строительства и реализации исключительно апартаментного предложения.

Что же касается перспектив появления апартаментов эконом-класса, то к Москве данный термин неприменим в принципе. Такое определение следует давать скорее курортной недвижимости (например, на побережье Болгарии, Испании и так далее).

Между тем для покупателей жилья экономического класса фактор прописки играет как раз определяющую роль. Как следствие, подобные проекты не пользуются особой популярностью и продаются с существенным дисконтом.

Так что, судя по всему, развитие рынка апартаментов в сегменте экономкласса будет носить точечный характер, попутно демонстрируя категорическое нежелание застройщиков соблюдать требования 214-ФЗ.

«Обеление» новостроек

Еще год назад, когда депутаты Госдумы запретили застройщикам использовать любые «серые» схемы продажи новостроек, доля сделок, заключаемых в рамках 214-ФЗ в Москве, не превышала 10–15% от всего объёма продаж (при этом в других городах России достигала 50%). По оценкам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), если раньше около 90% столичных новостроек продавалось в обход договоров долевого участия (ДДУ), то ныне примерно 30% сделок на первичном рынке заключается в рамках ДДУ.

По данным «НДВ-Недвижимость», на 214-ФЗ приходится 25% всех продаваемых объектов и 65% — по количеству квадратных метров. Всё больше сделок заключается по договорам долевого участия. По словам Марии Литинецкjй, перевод проекта, который ранее продавался по различным «схемам», на реализацию по ДДУ требует нескольких месяцев. И застройщики все чаще идут по этому пути. Заметнее всего растёт доля таких проектов в эконом-сегменте.

На местах сегмент апартаментов ограничен в ещё большей степени, чем в Москве. Если в столице они востребованы как физическими лицами, так и международными компаниями, приобретающими жильё для сотрудников, то в регионах такой тенденции не наблюдается.

В сегменте дорогой недвижимости новые проекты, предполагающие продажу апартаментов, разумеется, будут появляться. Причем не только в Москве, но и в других городах. Однако этот тренд вряд ли станет массовым. Апартаменты не смогут заменить обычные квартиры.