Часто на рынке недвижимости можно встретиться так называемую наследственную квартиру: жильё, которые было унаследовано собственником менее, чем три года назад.
Впервые с девяностых за два прошедших года в Москве доля таких недвижимых объектов в структуре предложения увеличилась вдвое, а за прошедшие полгода — ещё на треть (теперь наследственной квартирой является каждая пятая).
Впрочем, покупка такой квартиры несёт в себе определённые риски, о которых пойдёт речь в данном материале.
Появление скрытых наследников
Существует несколько способов наследования квартир: в частности, наследование может происходить согласно завещанию, а также по степени близости родственных связей. Если наследник получил квартиру в собственность, он должен сперва зарегистрироваться право на наследство в Росреестре, и лишь затем продавать недвижимость.
Однако даже и в этом случае существуют определённые риски. Например, продавец забудет о регистрации права. Также могут появиться скрытые. неучтённые ранее наследники и оспорить своё право на недвижимость в судебном порядке. Покупателю могут вернуть деньги, потраченные на приобретение жилья, но это, к сожалению, происходит не всегда.
«Свежее» наследство
В ряде случаев человек, не так давно унаследовавший квартиру, может даже и не знать, что существуют другие лица, которые могли бы претендовать на недвижимую собственность. Между тем, наследники могут объявиться через месяцы и даже годы с требованием аннулирования сделки и предоставления им причитающейся им по праву доли в недвижимой собственности.
Впрочем, такие квартиры чаще продают на десять-пятнадцать процентов ниже их рыночной стоимости.
Обязательная доля полагается:
- несовершеннолетним и нетрудоспособным детям
- супругам наследодателя
- родителям наследодателя
- иным лицам в соответствии со статьёй 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации
Появление недостойных, считавшихся умершими и иных наследников
Недостойные наследники — это лица, имеющие право наследовать за умершим, но не получающие этого права согласно решению нотариуса или суда. Такими субъектами могут быть лишённые родительских прав родители умершего.
Недостойные наследники могут обратиться в суд для обжалования своего статуса. Таким же образом могут объявиться лица, признанные скончавшимися в судебном порядке. Нет никаких гарантий, что эти люди не заявят о собственных правах на недвижимость спустя годы, даже в тех случаях, когда собственник квартиры давно сменился.
Иногда лица не успевают вступить в наследство в указанные законодательством сроки (шесть месяцев с того дня, когда наследодатель признан умершим и три месяца с момента отказа предыдущего наследника от прав наследования).
При превышении этого срока наследник также лишается права на наследство, если у него не было уважительных причин: например, если наследник находился на лечении в больнице, а за это время квартиру продали, он вправе оспорить сделку.
Как минимизировать риски?
- Следует уточнить у продавца, каким образом он получил квартиру: по завещанию или по закону.
- Нужно также узнать, имеются ли иные лица, которые могут претендовать на квартиру.
- В договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость квартиры, а расчёты следует проводить через банк: тогда появится шанс доказать, что средства были уплачены в рамках неправомерной сделки, и вернуть их.
- Перед сделкой нужно изучить выписку из ЕГРН, архивные документы, проверить наличие обременений по квартире (ипотеки, ареста и пр.).
- Не лишним будет опросить соседей, чтобы узнать, кто действительно проживал в квартире, какие члены семьи имелись у умершего, конфликтовали ли наследники с наследодателем и пр.
- Сделку следует оформлять при участии нотариуса. Также пригодится оформление титульного страхования (так называется страховая защита на случай утраты права собственности).
