Рефинансирование ипотеки: что нужно знать, чтобы сэкономить свои деньги

Благодаря ипотеке российские семьи могут позволит себе собственное жильё. Но если через некоторое время ежемесячные выплаты становятся непосильным бременем, имеет смысл пройти процедуру рефинансирования.

Рефинансирование ипотеки: что это значит?

Бывает так, что платежи по ипотеке отнимают большую часть дохода. Например, Иван получает зарплату в размере 70 000 рублей. 30 000 из них каждый месяц он тратит на погашение задолженности. Зачастую ему не хватает денег на повседневные нужды и порой даже приходится оформлять займы до зарплаты. Заключив сделку с новым банком, он сможет сократить величину ежемесячного платежа. Да, выплачивать кредит придётся дольше, зато не надо будет каждый месяц думать о том, как дожить до получки.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку?

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

• разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
• клиент выплачивает два ипотечных кредита;
• с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
• у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
• заёмщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
• пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
• клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.

Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

• грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
• правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
• согласие на сделку дают все три стороны -  первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:

1. У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12 ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение.
2. В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя.
3. Нельзя рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее трёх месяцев: новому банку это невыгодно.
4. Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, которые уже прошли процедуру реструктуризации задолженности.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще.

На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:

• процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
• выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
• срок пользования заёмными средствами составляет от 1 года до 30 лет;
• погашение производится равными частями;
• комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
• в обязательном порядке присутствует залог;
• кредит можно погашать досрочно, а вот за просрочку взимаются штрафы;
• при отказе от оформления страховки процентная ставка повышается.

Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если они:

• платежеспособны;
• имеют хорошую кредитную историю;
• не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
• имеют общий стаж работы не менее 1 года и не менее трёх месяцев на последнем месте.

Как выгодно рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.

1. Уточнить, можно ли снизить ставку в том же банке, где и была оформлена ипотека. 
2. Найти учреждение с подходящей программой, уточнить условия предоставления кредита и произвести подсчёты. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором. С подходящими предложениями вы можете ознакомиться здесь.
3. Нужно заранее выяснить, какие дополнительные расходы ожидают. Рефинансирование должно быть выгодным только в этом случае стоит прибегать к данной процедуре.
4. Затем нужно узнать, какие документы понадобятся, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
5. Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. 
6. Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более двух-трёх дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это ещё не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
7. Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
8. Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
9. Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает от трёх до пяти.
10. Подписать договор в новом банке.
11. Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
12. Взять справку о полном погашении долга для предъявления её в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
13. Произвести смену держателей залогового имущества. Для этого нужно обратиться в центр госуслуг «Мои документы» и снять обременение с залога по первому договору.
14. Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обременённое залогом, а также недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
15. Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
16. Оформить страховку на объект залога.
17. Получить новый график платежей.
18. Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги являются дополнительной долговой нагрузкой.

Необходимые документы

Чтобы рефинансировать ипотеку, вам, скорее всего, потребуются те же документы, что и для оформления кредита. Это сведения о заёмщике, его доходах и залоговом имуществе.

Подтвердить доход можно различными способами:

• справкой из бухгалтерии в форме 2-НДФЛ (зарплатным клиентам банка она не нужна)
• выписками с банковских счетов, куда зачисляется заработная плата, поступает пенсия или различные пособия
• справкой по форме банка

Дополнительно банк запросит документы по ранее оформленному ипотечному кредиту:

• справку об остатке задолженности
• копию кредитного договора
• сведения о рефинансируемой ипотеке (дату заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентную ставку и пр.).

В заявлении, на основании которого производится переоформление кредитного договора, в обязательном порядке прописываются следующие пункты:

• сведения о руководителе и наименование финансового учреждения
• ФИО, реквизиты документа, позволяющего провести идентификацию заявителя (паспорта)
• размер ссуды
• цель проведения процедуры
• срок, на который заключается соглашение
• размер процентной ставки (цифрами и прописью)
• имущество, предоставляемое в залог

При рефинансировании ипотеки собственник жилья несет расходы. В числе таких издержек оплата справок, выписок и госпошлины, а также услуг по страховке и оценке недвижимости. Возможно, что заявителю придется отдать деньги за открытие счетов. Существует также комиссия за перевод наличности с текущего счета клиента в банке, с которым заключается новый договор, на его счет в первом кредитном учреждении.

Стоимость дополнительных трат может составлять от 15 до 50 тысяч рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. Следует иметь в виду, что совокупные издержки могут увеличиться, если к заключению сделки будут привлечены юристы.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании?

При оформлении нового кредитного договора заёмщик может столкнуться с такими трудностями, как:

• незапланированные расходы на оценку недвижимости и страховку
• отказ текущего залогодателя (банка) от передачи жилья
• повторное прохождение всех этапов кредитования
• лимит, одобренный финансовым учреждением

Если банк разрешает выдать заявителю меньшую сумму, чем та, на которую он рассчитывал, можно привлечь созаёмщиков или обратиться в другие кредитные организации.

Банк может отказать заявителю по разным причинам. Кредиторов очень часто не устраивает платежеспособность клиентов. В числе факторов, которые могут спровоцировать отказ:

• непостоянный доход
• сомнительный работодатель
• наличие инвалидности или опасных заболеваний
• плохая кредитная история

Банки также не любят заёмщиков, которые имеют склонность к досрочному погашению кредитов. Это влияет на доходность, поскольку компания теряет часть процентов от кредитов.

На решение банка может повлиять и качество залога. Кредитор может отказать клиенту в рефинансировании, если рыночная стоимость на имущество сильно снизилась. Еще одним негативным фактором является незаконная перепланировка жилья.

В каких банках можно рефинансировать ипотеку?

Сегодня данные предложения действуют практические во всех крупных банках.

Мы рекомендуем следующее:

Рефинансирование ипотеки в банке «Открытие»

• ставка от 5,3% (для семей с детьми) и от 9,29% для прочих клиентов
• сумма от 500 тысяч до 50 миллионов рублей (до 12 миллионов рублей для семей с детьми)
• срок кредитования от 3 до 30 лет
• размер кредита от 20% до 80% (от 20% до 85% для семей с детьми)

Обратите внимание: условия по данному продукту действительны на 23.06.2023.

Ответы на популярные вопросы

Какие «подводные камни» ожидают заёмщиков, желающих рефинансировать ипотеку?

Существенный момент, который может осложнить процедуру оформление, заключается в необходимости согласия первичного банка. Это связано с тем, что финансовые учреждения неохотно расстаются с платежеспособными и добросовестными клиентами. Также необходимо учесть, что более низкая ставка, как и снижение ежемесячного платежа, на деле может означать переплату по кредиту. Поэтому освободившиеся деньги лучше направлять на досрочное погашение задолженности.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку?

Можно, хотя соответствующая услуга предоставляется не всеми банками.

Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом?

Да, если жильё приобреталось с участием средств материнского капитала, ипотеку можно рефинансировать, однако переоформлят договор будет сложнее. Во многих банках неохотно берутся за такие сделки, так как в приобретаемой собственности придётся выделить долю несовершеннолетнему ребёнку или нескольким. Либо придётся получать в органах опеки разрешение на рефинансирование кредита. Для этого чиновники должны убедиться, что ребёнку достанется либо аналогичная недвижимость, либо равноценная денежная компенсация. Если вы ещё не потратили материнский капитал, вы можете за счёт него погасить новый кредит.

Можно ли рефинансировать социальную ипотеку?

Да. у заёмщиков есть возможность рефинансировать ипотеку, оформленную на условиях государственной поддержки.

Сколько всего раз и как часто можно рефинансировать ипотеку?

В теории это можно делать неограниченное количество раз. Но на практике банки неохотно идут на такие меры: если заёмщик ранее уже рефинансировал ипотеку, это может означать, что ему трудно её выплачивать, а значит, банк рискует, предлагая заёмные средства такому клиенту.

Потребуется ли оценка недвижимости при рефинансировании?

Да, ведь таким образом новый банк может убедиться, что стоимость залогового имущества коррелирует с запрашиваемой заёмщиком суммой.  В ряде случаев новый банк готов принять результаты недавней оценки недвижимости, если оценщик внушает ему доверие.

Можно ли получть налоговый вычет, если ипотека была рефинансирована?

Да. Для этого при заключении кредита необходимо указать его цель (рефинансирование ипотеки), а затем предоставить документы (в том числе ксерокопии предыдущего и нового ипотечных договоров) в отделение ФНС по месту регистрации заёмщика.